Il faut savoir qu’il y a plusieurs possibilités lorsqu’il s’agit d’un investissement en SPCI. Les épargnants ont, en effet, le choix entre trois grandes catégories. L’achat de parts en démembrement peut se faire au niveau des SCPI des plus-values. Il s’agit d’un mode d’acquisition qui possède des intérêts particuliers pour certains profils d’investisseurs. Ces derniers peuvent opter pour l’usufruit ou la nue-propriété.
Principe de base
Comme pour un bien immobilier, le démembrement vise avant tout à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Et il est temporaire lorsqu’une durée de séparation est établie grâce à un contrat. C’est exactement le même principe qui peut s’appliquer sur les parts de SCPI. Il est souvent question d’un accord qui dure entre 5 à 10 ans. En misant sur l’usufruit, l’investisseur aura alors le droit de percevoir les loyers ou les dividendes que la part génère pendant toute la durée du contrat. D’un autre côté, s’il mise plutôt sur la nue-propriété, il détient la part sans pouvoir toucher de revenus. Par contre, il récupère la pleine propriété une fois que le contrat de démembrement arrive à son terme.
Mais dans tous les cas, peu importe le choix, le prix de l’acquisition d’une part démembrée est décoté. Une clé de répartition est d’ailleurs établie par la société de gestion qui détermine quel pourcentage de la pleine valeur chacun aura à payer.
Stratégie d’investissement sur des parts démembrées
La plupart des particuliers qui investissent dans une SCPI en démembrement misent plutôt pour la nue-propriété. Il s’agit d’une stratégie qui possède de nombreux atouts. Le but n’est évidemment pas de gagner des revenus réguliers tous les mois, car le nu-propriétaire n’en a pas droit. L’objectif est surtout de se constituer un patrimoine exempt de charges fiscales. En effet, en rapport avec les avantages que son statut apporte, c’est l’usufruitier qui est redevable au fisc. Une fois alors que le contrat se termine, le nu-propriétaire détient alors désormais la propriété absolue de la part. Il aura alors deux choix :
- Percevoir à son tour les loyers (obligation de s’acquitter des charges fiscales à ce moment) ;
- Revendre sa part à pleine valeur et réaliser une plus-value.
Cette méthode d’investissement convient très bien à des foyers déjà fortement imposés, mais qui souhaitent quand même préparer leur avenir. C’est aussi un bon moyen de préparation de sa retraite, en complément de sa pension. Il est clair qu’il s’agit d’un placement à long terme dont les impacts se font surtout ressentir après plusieurs années (15, 20 voire même 30 ans).
Bref, l’investissement en parts de SCPI démembrées est une pratique qui répond à une certaine catégorie d’attentes. C’est l’idéal pour acquérir un patrimoine, non imposé, qui sera surtout utile pour plus tard.