Investir en pierre papier

Info SCPI

Le marché de la pierre papier est plus porteur que celui de l’immobilier résidentiel en France. C’est l’une des raisons poussant les épargnants à investir dans des parts de SCPI. La souscription peut d’ailleurs se faire directement sur Internet. Il y a bien entendu différents types de SCPI à connaître absolument.

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Il s’agit d’un acronyme désignant Société Civile de Placement Immobilier

SCPI : c’est quoi ?

Une SCPI constitue un véhicule de placement collectif destiné au grand public. La souscription de parts de SCPI est une solution accessible à tous les profils d’investisseurs, que ce soit pour les particuliers ou bien les professionnels.

Les SCPI facilitent l’accès au marché de l’immobilier d’entreprise en France et en Europe. Afin d’accroître la taille de leur patrimoine, elles procèdent à des acquisitions immobilières régulières, et chaque associé reçoit des dividendes trimestriels fixés en fonction du nombre de parts souscrites. Il existe  certaines catégories de SCPI qui n’en distribuent aucun. C’est notamment le cas des SCPI fiscales.

Comment souscrire à une SCPI ?

Il existe plus d’une façon de souscrire aux parts d’une SCPI. Le mode d’acquisition de parts le plus courant reste l’achat au comptant. Il suffit pour cela d’avoir de l’argent en cash. Bien sûr, il y aura toujours des frais prélevés lors de la souscription. Il s’agit plus concrètement des frais de souscription et des frais de gestion.

Il est d’ailleurs possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Cela permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus générés par son placement. Il y a aussi le démembrement de propriété et la souscription via un contrat d’assurance-vie. La première option permet de profiter d’un prix acquéreur décoté, tandis que la deuxième ouvre droit à une fiscalité adoucie sur les revenus dégagés par son placement.

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : Que choisir ?

Il convient de souligner que deux grandes familles de SCPI existent actuellement. Il s’agit plus précisément de la SCPI à capital variable et de la SCPI à capital fixe. Il est évident qu’elles ne fonctionnent pas de la même manière. Les SCPI de rendement à capital variable sont les plus nombreuses sur le marché.

Les SCPI à capital fixe ne permettent pas de souscrire de nouvelles parts à tout moment. Il est parfois indispensable d’aller sur le marché secondaire pour acheter ou céder des parts. Il s’agit du marché de gré à gré où l’offre et la demande se confrontent. Les SCPI à capital variable offrent donc plus de flexibilité de souscription aux investisseurs. La souscription de nouvelles parts peut se faire à tout moment. Idem pour la cession de parts.

Pourquoi investir en SCPI ?

Diverses raisons peuvent encourager une personne à acquérir des parts d’une SCPI. L’une d’entre elles est qu’il s’agit d’un investissement rentable. Il faut souligner que certaines SCPI peuvent délivrer un taux de rendement annuel supérieur à 5 %. C’est notamment le cas des SCPI diversifiées et des SCPI européennes.

Investir dans des parts d’une ou de plusieurs SCPI permet de se constituer un complément de revenu régulier. À noter que ces dernières procèdent à la distribution d’un dividende chaque trimestre, sans parler de la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier d’entreprise à moindre coût. 

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Le prix de souscription d’une SCPI dépasse rarement les 1 000 euros. Mais un minimum de souscription est parfois exigé pour toute nouvelle souscription.

Les précautions à prendre avant d’investir en SCPI

Il peut être très tentant de souscrire des parts de SCPI dès aujourd’hui. Mais s’agissant d’un placement immobilier, quelques points doivent être retenus avant tout investissement. L’un d’entre eux est que le capital investi dans l’acquisition de parts de SCPI n’est pas garanti. Il en va de même pour le rendement du placement.
Afin d’éviter tout imprévu, mieux vaut investir seulement une partie de son capital dans l’acquisition de parts de SCPI. L’idéal serait d’en acquérir plusieurs pour optimiser le rendement de son placement. Il est d’ailleurs envisageable de souscrire aux parts d’une SCPI de rendement à capital variable à crédit. Cela permet de jouir des avantages de la pierre papier tout en profitant de l’effet de levier fiscal du crédit immobilier.

Calculer le rendement d’une SCPI

Il est important de calculer le rendement d’une SCPI avant tout investissement. Il est à noter que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont dégagé un rendement moyen de 4,4 % pour l’année 2019. Il faut reconnaître que c’est plus élevé par rapport à celui des autres produits financiers, à l’instar des fonds en euros des contrats d’assurance-vie.
Le seul indicateur de performance de SCPI le plus fiable reste le TDVM. Il s’agit d’un acronyme désignant taux de distribution sur valeur de marché (ou ancien taux de rendement annuel). Le TDVM d’une SCPI est exprimé en pourcentage. Plus il est élevé, plus la rentabilité du placement le sera également. Le TDVM des meilleures SCPI du marché oscille entre 5 et 6 %.

Exemples

Le taux de rendement d’une SCPI est évalué en fonction de son TDVM. Il s’agit d’une décision prise par l’ASPIM (ou l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) au 1er juillet 2012. Le taux de rendement d’une SCPI était autrefois calculé en divisant le dividende annuel par le prix acquéreur au 1er janvier.
L’ASPIM dénonce que le taux de rendement n’est pas un véritable indicateur de performance annuelle d’une SCPI. La raison est que le prix des parts émises par la société de gestion peut être assujetti à des variations importantes sur 12 mois. C’est notamment le cas des SCPI à capital fixe.
Afin de mieux appréhender le rendement d’une SCPI, il convient de prendre quelques exemples concrets.

SCPI Corum Origin

Dividende annuel brut
Prix acquéreur
%
TDVM

SCPI Corum XL

Dividende annuel brut
Prix acquéreur
%
TDVM
Le top 5 des meilleures SCPI du moment

Top 5 des meilleures SCPI

Il est tout à fait logique d’investir dans les SCPI les plus performantes du marché. 

Lancée par la société de gestion de portefeuille CORUM AM en décembre 2016, Corum XL est une SCPI diversifiée. Elle se classe parmi les rares SCPI à avoir atteint un TDVM supérieur à 6 %. Corum XL est la petite sœur de la SCPI Corum Origin.
La capitalisation de Corum XL s’élève à environ 644,9 millions d’euros. Elle a collecté près de 418,7 millions d’euros au titre de l’année 2019. En ce qui concerne son TOF (ou taux d’occupation financier), il est à 100 %. Il convient de souligner que Corum XL a distribué un dividende de 11,83 euros par part, correspondant à un taux de rendement annuel de 6,26 %.

Il s’agit d’une SCPI de rendement diversifiée créée et gérée par le groupe Voisin depuis juillet 2013. Epargne Pierre dispose actuellement d’un patrimoine immobilier majoritairement composé de bureaux et de commerces. En 2019, elle a affiché une capitalisation dépassant le seuil symbolique des 1 000 millions d’euros. Sa collecte était d’environ 481,2 millions d’euros.
La SCPI Épargne Pierre investit essentiellement en Île-de-France et dans les régions. Le dividende distribué par celle-ci est de 12 euros par part, équivalant à un TDVM de 5,85 %. Cette SCPI affichait un TOF de 95,7 % pour l’année 2019. Son prix acquéreur est actuellement fixé à 205 euros.

Corum Origin est la première SCPI de rendement du groupe CORUM Asset Management. Effectivement, elle a fait son apparition au cours du mois d’avril 2012. Il s’agit plus concrètement d’une SCPI diversifiée ayant délivré un TDVM supérieur à 6 % en 2019, tout comme sa petite sœur Corum XL d’ailleurs.
En 2019, la SCPI Corum Origin a distribué un dividende de 67,53 euros par part, correspondant à un TDVM de 6,25 %. Sa capitalisation dépasse les 1,86 milliard d’euros. Et elle a drainé plus de 363,8 millions d’euros de collecte nette l’année dernière. Concernant le TOF de cette SCPI, il était d’environ 98,9 % pour l’année 2019. Le prix d’une part de cette SCPI est en ce moment fixé à 1 090 euros.

Créée en janvier 2014, la SCPI Pierval Santé est la première SCPI intégrant le secteur de la santé au cœur de sa stratégie d’investissement. Grâce à cela, elle a pu délivrer un TDVM supérieur à 5 % depuis 2015. En 2019, cette SCPI a enregistré une capitalisation d’environ 885 millions d’euros.
L’année 2019 a permis à la SCPI Pierval Santé de distribuer un dividende de 50,50 euros par part. Il s’agit d’une belle performance correspondant à un TDVM de 5,05 %. En ce qui concerne son TOF, il se rapproche de plus en plus de 100 % (99,03 %, plus précisément). Le prix acquéreur de cette SCPI est actuellement fixé à 1 000 euros.

Peu connue des investisseurs, la SCPI Novapierre Allemagne 2 a été créée par PAREF Gestion l’année dernière. Il s’agit donc d’une très jeune SCPI de commerce. Malgré cela, Novapierre Allemagne 2 est l’une des SCPI les plus prometteuses du marché. Elle investit essentiellement dans l’immobilier de commerce allemand.
La SCPI Novapierre Allemagne 2 s’adresse non seulement aux investisseurs particuliers, mais aussi aux investisseurs institutionnels. Effectivement, elle est ouverte à la souscription depuis le 18 septembre 2019. Le prix d’une part est actuellement fixé à 250 euros (ou 2 500 euros pour les nouveaux souscripteurs). Concernant le délai de jouissance des parts, il est fixé au 1er jour du 5e mois suivant la souscription.