Fiscalité SCPI

L’investissement en SCPI constitue un placement immobilier générateur de revenus réguliers. De ce fait, ces derniers sont imposables à l’impôt sur les revenus fonciers. Afin de garantir le rendement de son placement, il importe en premier lieu de comprendre la fiscalité d’une SCPI. L’ensemble des porteurs de parts doivent déclarer les revenus distribués par une SCPI chaque année.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

À titre de rappel, les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». En d’autres mots, elles ne sont pas directement imposées à l’impôt sur les sociétés. En revanche, chaque associé supporte la charge fiscale de la quote-part des revenus distribués par chaque SCPI. Le montant de l’impôt à payer devrait normalement être communiqué par la société de gestion.

Il convient de préciser que les revenus imposables liés à un investissement en SCPI prennent deux formes ; les revenus fonciers (issus des loyers) ou les revenus financiers (provenant des placements de trésorerie). Il faudra donc apprendre à identifier ces deux types de revenus taxables avant d’investir son capital dans une ou plusieurs SCPI.

Les revenus fonciers

Les loyers versés par les locataires des biens immobiliers détenus par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils prennent généralement la forme de dividendes trimestriels. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes d’imposition bien distincts. Il s’agit plus précisément du régime réel et du régime microfoncier. Le régime réel d’imposition est le plus courant. Il concerne uniquement les épargnants générant des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an. Ils seront ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Bien sûr, des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’appliquent aux revenus fonciers tirés d’une SCPI. En ce qui concerne le régime microfoncier, il est soumis à des conditions strictes. L’une d’entre elles est que l’épargnant doit être propriétaire d’un bien immobilier (loué nu) en direct. Mais il devra également percevoir des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an. En optant pour le régime microfoncier, il est impossible de bénéficier d’autres dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, Malraux, Censi-Bouvard, etc.).

Les revenus financiers

Les revenus financiers sont aussi imposables à l’impôt sur le revenu. Plus concrètement, ils proviennent des placements de trésorerie d’une SCPI. Les capitaux qui y sont placés sont généralement destinés à l’acquisition de futurs biens immobiliers. Chaque année, l’argent placé dans la trésorerie d’une SCPI génère des intérêts qui seront additionnés aux revenus dégagés par cette dernière.

Bien évidemment, les revenus financiers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Mais il y a une condition à respecter : les intérêts taxables du foyer doivent rester inférieurs à 2 000 euros par an. Il est d’ailleurs envisageable d’opter pour le régime d’imposition au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Il s’agit du « flat tax ». Le PFU (ou le prélèvement forfaitaire unique) de 30 % se compose de 12,8 % d’impôts ainsi que de 17,2 % de prélèvements sociaux. Afin d’en bénéficier, l’épargnant devra se trouver dans la tranche d’imposition marginale du barème de 30 % (au minimum).

La fiscalité des plus-values

La cession de parts de SCPI permet de générer des plus-values immobilières. Bien entendu, celles-ci sont imposables. Idem pour les plus-values réalisées suite à une cession d’immeubles détenus par une SCPI. Il convient de souligner que cela entre dans la stratégie d’investissement établie par la société de gestion d’une SCPI. La somme du produit de la vente et du prix de l’acquisition est imposable à hauteur de 19 % auxquels s’ajouteront les prélèvements sociaux de 17,2 %. Il y aura bien sûr des abattements calculés en fonction de la durée de détention des parts. Par exemple, l’épargnant bénéficiera de 6 % d’abattement entre la 6e et la 21e année de détention. La cerise sur le gâteau, c’est que l’investisseur jouira d’une exonération fiscale sur le revenu après la 22e année de détention des parts souscrites. En choisissant de les conserver plus longtemps (plus de 30 ans), les prélèvements sociaux seront exonérés.

Les impositions lors de la revente de parts

Il est tout à fait réalisable de revendre ses parts à tout moment en investissant dans une SCPI à capital variable. Malheureusement, cela n’est pas possible avec les SCPI de rendement à capital fixe. Il est évident que la revente de parts de SCPI relève de l’imposition des plus-values immobilières.

Les plus-values générées lors d’une revente de parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %. Aussi, elles seront soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Il y aura bien sûr des abattements applicables selon la durée de détention des parts. Ils oscillent entre 1,65 % et 9 %, sans oublier la possibilité de bénéficier d’une exonération d’IR et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

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La défiscalisation grâce aux SCPI

La défiscalisation constitue l’une des raisons poussant une personne à investir dans la pierre papier via les SCPI. L’idéal serait d’investir dans une SCPI fiscale afin de jouir d’une fiscalité avantageuse. Il existe trois grandes familles de SCPI fiscales :

Les SCPI Pinel
Les SCPI Malraux
Les SCPI de déficit foncier

Investir dans une SCPI Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % du montant investi sur 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale apportée par une SCPI Malraux peut aller jusqu’à 30 %, à condition de réaliser des travaux et de conserver ses parts pendant 9 ans. En ce qui concerne la SCPI de déficit foncier, elle permet de jouir d’un déficit imputable aux revenus (fonciers) dans la limite de 10 700 euros.